Nedkonvertering: skift til en lavere rente

Nedkonvertering er den vej, du går, når renten er faldet, siden du optog dit fastforrentede realkreditlån. Du indfrier dit gamle lån og optager et nyt med en lavere kuponrente, så din månedlige ydelse falder. Siden hører under hovedguiden om at omlægge realkreditlån, som er værd at læse først.

Hvad sker der ved en nedkonvertering?

Et fastforrentet lån bygger på obligationer med en fast kuponrente. Falder renten i markedet, kan du erstatte dit gamle, højtforrentede lån med et nyt lån med lavere kupon. Du kan altid indfri et fastforrentet lån til kurs 100 fire gange om året, og det er typisk det, der sker ved en nedkonvertering.

Fordi det nye lån ofte optages til en kurs lige under 100, skal du låne lidt mere nominelt for at skaffe det samme beløb. Din restgæld kan derfor stige en anelse — men den lavere rente betyder, at din ydelse alligevel falder. Det er hele pointen: lavere ydelse, ikke lavere gæld.

Hvornår giver nedkonvertering mening?

Der findes ikke ét tidspunkt, der passer for alle. Men nogle forhold trækker klart i hver sin retning:

Vil du se tallene for netop din situation, så prøv konverteringsberegneren, hvor du indtaster din restgæld, din rente og en ny rente og ser ændringen i ydelse med det samme.

Hvad koster en nedkonvertering?

En omlægning er aldrig gratis. De typiske omkostninger er:

• Kursskæring og kurtage, når det nye lån hjemtages.
• Gebyrer til bank og realkreditinstitut for at håndtere omlægningen.
• Eventuel tinglysningsafgift, hvis der skal tinglyses et nyt pant.
• Et muligt kurstab, fordi det nye lån optages under kurs 100.

Hold altid besparelsen op mod de samlede omkostninger og se, hvor lang tid der går, før omlægningen har tjent sig hjem. Bidragssatsen spiller også ind på din samlede pris og bør regnes med.

Eksempel på en nedkonvertering

Tallene er opdigtede og kun til illustration — ikke et tilbud. Med dem falder den månedlige ydelse mærkbart, mens restgælden stiger ganske lidt. Pointen er metoden, ikke beløbet: sammenlign ydelser, læg omkostningerne oveni, og se på tilbagebetalingstiden. Regn på dine egne tal her.

Typiske fejl

• Kun at se på den månedlige ydelse og glemme den samlede løbetid.
• At overse omkostningerne, så den reelle gevinst bliver mindre end ventet.
• At konvertere et for lille lån, hvor gebyrerne æder besparelsen.
• Ikke at tjekke kurserne på selve dagen — de ændrer sig løbende.

Tjekliste før du går til banken

• Find din nuværende kuponrente og restgæld frem.
• Notér din restløbetid.
• Undersøg den rente, du kan få på et nyt lån i dag.
• Bed om et overblik over de samlede omkostninger.
• Bed banken regne besparelsen over hele løbetiden, ikke kun pr. måned.