Lån i friværdi som selvstændig

Det korte svar

Du kan låne i din friværdi som selvstændig, men banken ser på tre ting samtidig: boligens belåningsgrad, hvad pengene skal bruges til, og din evne til at bære en større ydelse. Realkredit kan typisk dække op til 80 % af boligens værdi, mens beløb derover kræver et dyrere banklån. Et stabilt overskud og et klart formål bærer sagen.

Friværdi er forskellen mellem, hvad din bolig er værd, og hvad du skylder i den. Har boligen steget i værdi, eller har du afdraget, er der ofte en friværdi, du kan frigøre — for eksempel til renovering, til at samle dyr gæld eller til at skyde kapital i virksomheden. Som selvstændig er selve muligheden den samme som for en lønmodtager, men banken vurderer din indkomst mere forsigtigt og kigger ekstra på formålet. Denne guide hører under hovedguiden om boliglån som selvstændig.

Belåningsgraden sætter rammen

Det første, banken og realkreditinstituttet ser på, er belåningsgraden — hvor stor en del af boligens værdi den samlede gæld udgør. Ved en helårsbolig kan et realkreditlån typisk fylde op til 80 %. Ligger din friværdi inden for den grænse, kan den som udgangspunkt belånes med det billigere realkredit. Det, der ligger derover, må ofte dækkes af et banklån med højere rente. En ny vurdering af boligen afgør, hvor meget friværdi der reelt er at arbejde med.

Boligens aktuelle værdi og din nuværende restgæld.
Den samlede belåningsgrad efter det nye lån.
Formålet med lånet — bolig, privatforbrug eller virksomhed.
Din indkomst — overskud før skat eller løn og udbytte over flere år.
Rådighedsbeløbet efter den nye, større ydelse — se rådighedsbeløb ved boliglån.

Formålet betyder mere, end mange tror

Banken skelner mellem, hvad du vil bruge friværdien til. Et lån til boligen selv — for eksempel en tilbygning, der hæver værdien — er nemmest. Et lån til privatforbrug vurderes lidt strammere. Og et lån, der skal ind i din virksomhed som kapital, vurderes ofte mest forsigtigt, fordi det blander din private sikkerhed (boligen) med erhvervsrisiko. Det er ikke udelukket, men vær åben om formålet fra begyndelsen — det giver et mere gnidningsfrit forløb, end hvis det kommer frem undervejs.

Tjekliste før bankmødet

Overblik over boligens forventede værdi og din restgæld
De seneste 2-3 årsregnskaber eller lønsedler og udbyttehistorik
De seneste 2-3 årsopgørelser
Et klart formål med lånet og det ønskede beløb
Privatbudget, der viser, du kan bære en større ydelse
Oversigt over al gæld — privat og i virksomheden

Se den fulde gennemgang på siden om dokumentation til banken.

Hvornår står din sag stærkt — og hvornår svagt?

Stærk sag	Svagere sag
Lav belåningsgrad, god friværdi inden for 80 %	Høj belåning, lidt friværdi at frigøre
Formål, der styrker boligen eller økonomien	Lån til at dække driftsunderskud i virksomheden
Stabilt overskud eller stabil løn over flere år	Svingende indkomst uden buffer
Godt rådighedsbeløb efter ny ydelse	Stramt rådighedsbeløb
Klart og ærligt formål fra start	Uklart formål, der først kommer frem undervejs

Eksempel · illustrativt

En selvstændig ejer en bolig vurderet til 3.000.000 kr. med en restgæld på 1.800.000 kr. Det giver en belåningsgrad på 60 %, og der er plads inden for 80 %-grænsen (2.400.000 kr.) til at frigøre op mod 600.000 kr. med realkredit. Med et stabilt overskud og et formål om at renovere køkken og bad er sagen ligetil. Skulle de samme 600.000 kr. i stedet bruges som driftskapital i et presset firma, ville banken se mere forsigtigt på det. Tallene er et konstrueret eksempel — ikke et tilbud eller en forudsigelse af, hvad du kan låne.

Typiske fejl

Regner med boligens ønskede værdi frem for en realistisk vurdering.
Overser, at beløb over 80 % kræver et dyrere banklån.
Er utydelig om formålet, især hvis pengene skal ind i virksomheden.
Glemmer tinglysnings- og stiftelsesomkostninger i regnestykket.
Undervurderer, hvor meget den større ydelse presser rådighedsbeløbet.

Spørgsmål, du bør stille banken

Hvor stor en del af friværdien kan dækkes af realkredit i min situation?
Hvad bliver min samlede belåningsgrad efter lånet?
Ser I anderledes på lånet, fordi en del skal bruges i virksomheden?
Hvad bliver de samlede omkostninger ved at frigøre friværdien?
Hvordan påvirker den nye ydelse mit rådighedsbeløb?

Klar til at se, hvad flere banker vurderer?

Når du har overblik over din friværdi og dit formål, kan det være værd at sammenligne flere banker frem for kun at høre din egen. Hos vores partner kan du gøre det gratis og uforpligtende.

Du bliver sendt videre til Mybanker. Kredithjørnet gemmer ingen oplysninger.

Ofte stillede spørgsmål

Kan jeg låne i min friværdi, når jeg er selvstændig?

Ja, det er muligt. Banken og realkreditinstituttet ser på boligens værdi, din nuværende gæld i boligen og din evne til at betale et større lån. Som selvstændig vurderes din indkomst mere forsigtigt, så et stabilt overskud og en fornuftig belåningsgrad er det, der bærer sagen.

Hvor meget kan jeg belåne af boligens værdi?

Et realkreditlån kan typisk udgøre op til 80 % af boligens værdi ved en helårsbolig. Har du friværdi inden for den grænse, kan den som udgangspunkt belånes, mens beløb derover ofte må dækkes af et dyrere banklån. Den konkrete grænse afhænger af boligtype og institut.

Betyder det noget, hvad jeg skal bruge pengene til?

Ja. Banken skelner mellem lån til boligen, til privatforbrug og til at skyde kapital i din virksomhed. Et lån, der skal ind i virksomheden, vurderes ofte mere forsigtigt, fordi det blander privat sikkerhed og erhvervsrisiko. Vær åben om formålet fra start.

Vurderes min indkomst anderledes ved et tillægslån?

Grundlæggende ser banken på det samme som ved et almindeligt boliglån: dit overskud før skat eller din løn og udbytte over flere år. Forskellen er, at du allerede har gæld i boligen, så din samlede ydelse og dit rådighedsbeløb bliver endnu vigtigere.

Er det dyrere at låne i friværdi end et almindeligt boliglån?

Det afhænger af, hvor stor en del der kan dækkes af realkredit, og hvor meget der skal være banklån. Realkredit inden for 80 % er typisk billigst, mens et tillæg via banklån har en højere rente. Der kan også være tinglysnings- og stiftelsesomkostninger, som bør regnes med.