Hvem er guiden for?

Du ejer og driver din virksomhed gennem et selskab — typisk et ApS — og overvejer at købe bolig. Du vil forstå, hvordan banken vægter din løn og dit udbytte, når den regner på, hvad du kan låne.

Det korte svar

Banken regner primært med det, du personligt trækker ud af selskabet — din løn og eventuelt udbytte. Selskabets overskud og egenkapital er baggrunden, der viser, om udlodningen er holdbar. En stabil løn over flere år er det stærkeste udgangspunkt, mens en meget lav løn kan sænke din låneevne, selvom selskabet tjener godt.

Et selskab adskiller virksomhedens økonomi fra din private på en måde, en enkeltmandsvirksomhed ikke gør. Det er en fordel driftsmæssigt, men det ændrer, hvordan banken læser din indkomst: den kan ikke bare tage selskabets bundlinje og kalde den din. I stedet ser den på, hvad du reelt fører over i privatøkonomien. Denne guide forklarer, hvordan løn og udbytte vejer forskelligt, og hvor du selv kan gøre billedet stærkere. Den hører under hovedguiden om boliglån som selvstændig.

Løn vejer tungere end udbytte

Din løn fra selskabet ligner en almindelig lønmodtagers indkomst og er det, banken har lettest ved at regne på — den er fast, dokumenteret på lønsedler og indberettet løbende. Udbytte tæller ofte med, men mere forsigtigt, fordi det svinger fra år til år og afhænger af, at selskabet har overskud at udlodde. En stabil kombination af løn og udbytte over flere år vejer langt mere end et enkelt stort udbytte i et godt år.

Hvorfor en lav løn kan koste

Mange selskabsejere trækker bevidst en lav løn og lader overskuddet blive i selskabet — det er skattemæssigt fornuftigt. Men banken kan kun regne med den indkomst, du faktisk tager ud. Har du i årevis nøjedes med en beskeden løn, ser din personlige indkomst lav ud på papiret, selvom selskabet er sundt. Det er en af de mest almindelige grunde til, at en selvstændig med et velfungerende selskab alligevel får en lavere låneramme end forventet. Overvej i god tid — gerne et par år før et boligkøb — om din lønpolitik matcher dine private planer.

  • Din løn over de seneste 2-3 år og dens stabilitet.
  • Udbyttehistorik — er der udloddet jævnt, eller er det svingende?
  • Selskabets sundhed — egenkapital, resultat og om driften er stabil.
  • Din samlede private økonomi — gæld, udbetaling og rådighedsbeløb.
  • Selskabets alder — under to år giver mindre historik. Se boliglån med nyt firma.

Tjekliste før bankmødet

  • De seneste 2-3 selskabsregnskaber
  • De seneste 2-3 private årsopgørelser
  • Lønsedler, der viser din løn fra selskabet
  • Oversigt over udloddet udbytte de seneste år
  • Privatbudget med faste udgifter
  • Oversigt over privat gæld
  • En kort forklaring på din løn- og udbyttepolitik

Se den fulde gennemgang på siden om dokumentation til banken.

Løn kontra udbytte — sådan vejer banken det

Styrker din sagSvækker din sag
Stabil løn over 2-3 årMeget lav løn, alt bliver i selskabet
Jævnt udloddet udbytteÉt stort engangsudbytte
Sundt selskab med solid egenkapitalSelskab med tynd egenkapital
Lønpolitik, der har ligget fast længeLøn skruet op lige før ansøgning
Lav privat gældHøj privat forbrugsgæld
Eksempel · illustrativt

En konsulent ejer et ApS, der tjener godt, men trækker kun 240.000 kr. i løn om året for at spare skat, mens resten bliver stående i selskabet. På papiret ligner det en beskeden indkomst, og bankens låneramme bliver derefter. En anden ejer med samme selskab tager 480.000 kr. i løn plus et jævnt udbytte på 100.000 kr. — og fremstår som en langt stærkere låntager, selvom selskaberne er lige sunde. Forskellen er ikke, hvad selskabet tjener, men hvad der er ført over i privatøkonomien. Tallene er et konstrueret eksempel — ikke et tilbud eller en forudsigelse af, hvad du kan låne.

Typiske fejl

  • Antager, at banken regner med selskabets overskud frem for din personlige indkomst.
  • Har trukket en meget lav løn i årevis uden at tænke det sammen med boligplanerne.
  • Skruer løn eller udbytte op lige før ansøgningen uden at kunne forklare mønsteret.
  • Kan ikke fremvise en stabil udbyttehistorik.
  • Glemmer, at et svagt selskab kan smitte af på vurderingen af udbyttets holdbarhed.

Spørgsmål, du bør stille banken

  • Regner I med både min løn og mit udbytte — og hvordan vægter I dem?
  • Hvor mange års udbyttehistorik vil I se?
  • Ser I på selskabets egenkapital og resultat i vurderingen?
  • Vil det styrke sagen, hvis jeg hæver en højere, fast løn fremover?
  • Hvad mangler I konkret for at kunne vurdere min sag?
Sammenlign bankerne

Klar til at se, hvad flere banker vurderer?

Når du har overblik over din løn, dit udbytte og selskabets tal, kan det være værd at sammenligne flere banker frem for kun at høre din egen. Hos vores partner kan du gøre det gratis og uforpligtende.

Sammenlign boliglån gratis Se dokumentationslisten

Du bliver sendt videre til Mybanker. Kredithjørnet gemmer ingen oplysninger.

Det sker, når du går videre

1
Fortæl kort om din situationDu deler de oplysninger, der skal til for at vurdere din sag.
2
Bankerne ser på din sagRelevante banker vurderer mulighederne ud fra dine oplysninger.
3
Sammenlign i dit eget tempoDu er ikke forpligtet til at vælge et tilbud.

Ofte stillede spørgsmål

Ser banken på min løn eller på selskabets overskud?
Primært på det, du personligt trækker ud af selskabet — altså din løn og eventuelt udbytte. Selskabets overskud og egenkapital indgår som baggrund og viser, om udlodningen er holdbar, men det er din personlige indkomst fra selskabet, banken regner din låneevne ud fra.
Kan en lav løn skade min sag?
Ja, det kan den. Mange trækker en lav løn for at optimere skat og lader overskuddet blive i selskabet. Det er fornuftigt driftsmæssigt, men banken kan kun regne med den indkomst, du reelt tager ud. En meget lav løn giver derfor en lavere låneevne, selvom selskabet tjener godt.
Tæller udbytte med i min indkomst?
Ofte ja, men mere forsigtigt end løn. Banken ser gerne, at udbytte er udloddet stabilt over flere år og bakket op af et sundt selskab. Et enkelt stort udbytte ét år vejer mindre end en jævn kombination af løn og udbytte over tid.
Hvor mange års materiale vil banken se?
Typisk 2-3 års selskabsregnskaber sammen med dine private årsopgørelser og lønsedler. Det giver banken både billedet af selskabets sundhed og af din personlige indkomst fra det.
Bør jeg hæve mere i løn før jeg søger?
Det kan styrke sagen, men kun hvis ændringen er holdbar og kan forklares. En pludselig stigning i løn lige før ansøgningen kan banken se som midlertidig. Det er bedre at have en stabil lønhistorik over tid end at skrue op i sidste øjeblik.
Er det sværere end med enkeltmandsvirksomhed?
Ikke sværere, men vurderet på en anden måde. Ved selskab ser banken på din løn og eventuelle udbytte, ikke direkte på selskabets overskud. Med en stabil løn og et sundt selskab er det fuldt muligt. Se også siden om boliglån med enkeltmandsvirksomhed.

Generel information. Kredithjørnet yder ikke personlig finansiel rådgivning og er ikke boligkreditformidler. Denne guide er generel information og kan ikke erstatte en konkret vurdering hos din bank. Regler og satser kan ændre sig over tid.