Konverteringsberegner: regn på din omlægning

Hvad er nedkonvertering og opkonvertering?

At omlægge (konvertere) sit realkreditlån betyder, at det nuværende lån indfries og erstattes af et nyt. Hvilken vej der giver mening, afhænger af, om renten er faldet eller steget, siden du optog lånet. Ved nedkonvertering er renten faldet, og du sigter mod en lavere ydelse. Ved opkonvertering er renten steget, og du kan skære toppen af din restgæld via en kursgevinst.

Som grov tommelfingerregel taler man ofte om en reel gevinst, når forskellen i kuponrente er omkring 1,5 procentpoint eller mere, og når restgælden er stor nok til, at omkostningerne ikke æder gevinsten. Derfor skal det altid regnes konkret — og det er det, beregneren hjælper dig med.

Sådan regner beregneren — og hvad den ikke kan

Beregneren bruger en forenklet annuitetsmodel med månedlige betalinger. Kuponrenten bruges i annuiteten, mens bidraget lægges til som et indledende månedsestimat. Ved nedkonvertering indgår både omkostninger og kursen på det nye lån i den øgede nominelle gæld. Ved opkonvertering vises den faktiske ændring i restgælden efter de samme poster — ikke kun den rå kursgevinst.

• Modellen er vejledende og tager ikke højde for skat, rentefradrag, differensrente eller præcis kursskæring.
• Kurser ændrer sig dagligt — få dem bekræftet hos dit realkreditinstitut.
• En omlægning bør altid vurderes over hele løbetiden, ikke kun på den månedlige ydelse.
• Beregneren afgør ikke, om du bør omlægge. Den giver dig et overblik, så du kan stille bedre spørgsmål.

Hvornår betaler nedkonvertering sig?

Det korte svar: en nedkonvertering begynder at give mening, når renten er faldet nok til, at din nye, lavere ydelse mere end opvejer omkostningerne ved at lægge om. Det svære er, at "nok" afhænger af tre ting på én gang — hvor stort dit rentefald er, hvor stor din restgæld er, og hvor længe du bliver i lånet.

En udbredt tommelfingerregel nævner ofte omkring 1,5 procentpoint, men den kan ikke stå alene. Restgæld, restløbetid, indfrielsesvilkår, omkostninger og kursen på det nye lån kan flytte resultatet markant. De reelle spørgsmål er derfor: kan du få en lavere kupon lige nu, hvor meget vokser den nominelle gæld, og bliver du i lånet længe nok til at opveje den?

Hvad rentefaldet betyder for din besparelse

Tabellen viser et illustrativt eksempel: et lån på 2 mio. kr. med 27 år tilbage, en nuværende kuponrente på 5 %, en bidragssats på 0,7 %, en kurs på 98 på det nye lån og anslåede omkostninger på 12.000 kr. Break-even sammenholder den lavere bruttoydelse med hele stigningen i den nominelle gæld fra både kurs og omkostninger.

Illustrative tal beregnet med værktøjets forenklede model. De tager ikke højde for skat, rentefradrag, differensrente eller præcis kursskæring, og de er ikke et tilbud. Dine faktiske tal afhænger af de aktuelle kurser hos dit realkreditinstitut.

Større lån gør et lille rentefald mere værd

Den samme rentebevægelse batter mere, jo større dit lån er, fordi besparelsen regnes af hele restgælden. Det er en af grundene til, at et lille rentefald sjældent kan betale sig på et mindre lån, mens det samme fald kan være rigeligt på et stort. Tallene nedenfor bruger de samme antagelser som ovenfor.

Illustrative tal. Prøv dine egne tal i beregneren ovenfor — den sammenholder den lavere bruttoydelse med ændringen i den nominelle restgæld ud fra dine kurser, renter og omkostninger.

Tre ting, tabellerne ikke fanger

• Om en lavere kupon overhovedet findes. Du kan kun nedkonvertere til en lavere rente, hvis markedet reelt tilbyder en billigere obligationsserie. Er renten kun faldet lidt, er springet måske ikke tilgængeligt endnu.
• Hvor længe du bliver i lånet. Sælger du boligen kort efter, får du ikke glæde af mange års besparelse. Jo længere horisont, jo bedre giver en omlægning typisk mening.
• At restgælden vokser lidt. Fordi det nye lån ofte optages til en kurs under 100, og omkostningerne lægges oveni, bliver din restgæld en smule større. Se derfor ikke kun på den månedlige ydelse, men også på restgælden over hele løbetiden.

Kort sagt: rentefaldet afgør, hvor meget du sparer, men din horisont og markedets faktiske kurser afgør, om det kan betale sig. Beregneren giver dig et konkret udgangspunkt, så du kan stille dit realkreditinstitut de rigtige spørgsmål.