Omlægge realkreditlån: Hvornår kan det betale sig?

Et fastforrentet realkreditlån er bygget på obligationer, der handles til en kurs. Det lyder teknisk, men det er netop dén mekanik, der gør omlægning interessant: når renten bevæger sig, bevæger kursen på dine bagvedliggende obligationer sig modsat — og det åbner muligheder i begge retninger.

Hvad vil det sige at omlægge sit lån?

En omlægning (også kaldet konvertering) består af to handlinger: du indfrier dit nuværende realkreditlån og optager et nyt. Det nye lån kan have en anden rente, en anden løbetid, en anden låntype — eller alle tre dele. Formålet er altid det samme: at den samlede økonomi i det nye lån er bedre end i det gamle, når omkostningerne er betalt.

Nedkonvertering: når renten er faldet

Har du et fastforrentet lån med høj rente, og er markedsrenten siden faldet, kan du skifte til et lån med lavere rente. Resultatet er en lavere månedlig ydelse resten af lånets løbetid.

Prisen er omkostningerne ved omlægningen — og typisk en lidt højere restgæld, fordi det gamle lån som regel skal indfries til en kurs over 100, mens det nye optages til en kurs under 100. Du bytter altså et stykke restgæld for en lavere rente. Om det er en god byttehandel, afhænger af hvor længe du bliver i boligen, og hvor stor renteforskellen er.

Opkonvertering: når renten er steget

Her vender mekanikken på hovedet. Stiger renten, falder kursen på de obligationer, der ligger bag dit gamle fastforrentede lån. Det betyder, at du kan købe din egen gæld tilbage med rabat: et lån med en restgæld på en million kan måske indfries for væsentligt mindre, hvis kursen er faldet tilstrækkeligt.

Til gengæld optager du det nye lån til en højere rente. Opkonvertering er derfor et bevidst væddemål: du skærer restgæld af nu, mod højere ydelse — ofte med en plan om at konvertere ned igen, hvis renten senere falder. Det er den mest avancerede af manøvrerne, og netop her er det værd at få regnet grundigt på tallene, før du beslutter dig.

Det afgørende regnestykke

Fire faktorer bestemmer, om en omlægning kan betale sig for dig:

• Renteforskellen. Jo større forskel mellem din nuværende rente og den nye, jo hurtigere er omkostningerne tjent hjem. Ved nedkonvertering bruges 1-1,5 procentpoint ofte som tommelfingerregel — men det er et udgangspunkt, ikke en lov.
• Restgældens størrelse. En renteforskel på én procent betyder ti gange så meget på to millioner som på 200.000. Små restgælde kan sjældent bære omkostningerne.
• Din tidshorisont. Besparelsen kommer måned for måned, mens omkostningerne falder med det samme. Flytter du om to år, når besparelsen måske aldrig at indhente regningen.
• Omkostningerne. Indfrielsesomkostninger, kurstab, tinglysning og gebyrer. De skal altid med i regnestykket — og de varierer mellem institutter.

Hvad koster en omlægning?

• Indfrielse af det gamle lån: kurtage og eventuelt differencerente eller kurstab afhængigt af lånetype og opsigelsestidspunkt.
• Optagelse af det nye lån: lånesagsgebyr, kurtage og kursskæring.
• Tinglysning: der skal som hovedregel tinglyses nyt pant — men afgiften kan ofte reduceres betydeligt, fordi afgiften fra det gamle pant kan genbruges.

Bed altid om en samlet omlægningsberegning, hvor alle poster indgår, og hvor du kan se, hvornår omlægningen har tjent sig selv hjem. Seriøse rådgivere laver den uden at blinke.

Sådan kommer du i gang

1. Find dine lånedetaljer frem: lånetype, rente, restgæld, restløbetid og aktuel kurs på dine obligationer (står i din netbank eller på realkreditinstituttets side).
2. Få lavet beregninger — gerne fra mere end ét sted. Banker og institutter regner ikke ens, og bidragssatserne varierer. Overvejer du samtidig at skifte bank, så læs vores guide til at skifte bank med boliglån — de to ting kan med fordel tænkes sammen.
3. Beslut dig i ro. Omlægningsvinduer føles akutte, men forhastede konverteringer er dyrere end forpassede. Forstå regnestykket, før du skriver under.

Ofte stillede spørgsmål