Hvem er guiden for?

Du har et realkreditlån og overvejer at lægge det om — måske fordi renten har ændret sig — og vil forstå, hvad de forskellige typer omlægning betyder, før du tager stilling.

Det korte svar

At omlægge betyder at indfri dit nuværende realkreditlån og optage et nyt med andre vilkår. Falder renten, kan en nedkonvertering sænke din ydelse. Stiger renten, kan en opkonvertering skære af din restgæld. Begge dele koster gebyrer og påvirkes af kurserne, så gevinsten skal være stor nok til at dække omkostningerne.

Omlægning af realkreditlån er et af de steder, hvor det er nemt at træffe en hurtig beslutning på et løst grundlag. Pointen med denne guide er ikke at fortælle dig, om du skal omlægge — det afhænger af dit lån, dine kurser og din tidshorisont. Pointen er, at du forstår mekanikken, så du kan vurdere et tilbud roligt. Kender du ikke realkredit i forvejen, så start med hvad er et realkreditlån.

Hvad betyder det at omlægge?

En omlægning er reelt to handlinger: du indfrier dit eksisterende lån, og du optager et nyt. Det nye lån kan have en anden rente, en anden løbetid eller en anden type. Fordi der udstedes og indfries obligationer undervejs, spiller kursen en central rolle — både når du kommer ud af det gamle lån og ind i det nye.

Nedkonvertering

Nedkonvertering bruges typisk, når renten er faldet, siden du optog lånet. Du skifter fra et lån med høj kuponrente til et med lavere rente. Formålet er at sænke din løbende ydelse. Til gengæld optager du ofte et nyt lån til en kurs tæt på 100, så din restgæld sjældent falder — og kan stige lidt. Gevinsten ligger i den lavere månedlige betaling over tid.

Opkonvertering

Opkonvertering bruges typisk, når renten er steget. Kursen på dit lavtforrentede lån er så faldet, og du kan indfri det til under kurs 100. Det kan skære et stykke af din restgæld. Du går til gengæld op i rente, så din ydelse kan stige. Det giver mest mening, hvis gældsnedbringelsen vejer tungere for dig end en lidt højere ydelse.

Skrå konvertering

Skrå konvertering er en mellemform, hvor du fx går fra et fastforrentet lån til et andet fastforrentet lån, men udnytter en kurssituation til både at justere rente og restgæld. Den er mere situationsbestemt og kræver, at du regner konkret på netop dine kurser og din restgæld.

Kurser, kursskæring, gebyrer og bidrag

Fire ting påvirker, om en omlægning kan betale sig:

  • Kursen. Afgør, hvad du reelt indfrier til, og hvad du optager det nye lån til.
  • Kursskæring. En lille margin, instituttet tager, når lånet hjemtages.
  • Gebyrer og tinglysning. Omkostninger ved at indfri og oprette lån.
  • Bidragssatsen. Den løbende pris til instituttet, som kan ændre sig ved et nyt lån — se bidragssats forklaret.
Eksempel · illustrativt

En boligejer med et fastforrentet lån overvejer en nedkonvertering, fordi renten er faldet. Den lavere rente anslås at sænke ydelsen med cirka 1.100 kr. om måneden, mens omkostningerne ved omlægningen anslås til omkring 25.000 kr. i alt. Besparelsen dækker udgiften på godt to år, og da personen forventer at blive boende længe, fremstår det værd at undersøge nærmere. Tallene er et konstrueret eksempel — ikke et tilbud eller en forudsigelse.

Hvornår giver omlægning ikke mening?

Kan tale for omlægningTaler imod lige nu
Renten har bevæget sig mærkbart siden optagelseKun en lille renteforskel
Du bliver boende længe nok til at høste gevinstenDu forventer at sælge snart
Stor restgæld, hvor små udsving betyder megetLille restgæld, hvor gebyrer vejer tungt
Et klart mål: lavere ydelse eller mindre gældUsikkerhed om, hvad du vil opnå

Typiske fejl ved omlægning

  • Ser kun på den lavere ydelse og glemmer omkostninger og kursskæring.
  • Omlægger en lille restgæld, hvor gebyrerne æder gevinsten.
  • Omlægger kort før et boligsalg, så udgiften ikke når at tjene sig hjem.
  • Forveksler lavere ydelse med lavere gæld — ved nedkonvertering falder gælden sjældent.
  • Beslutter sig på et rygte om renten frem for et konkret regnestykke.

Næste skridt

Vil du forstå de løbende omkostninger bedre, så læs bidragssats forklaret. Og dan dig et hurtigt overblik over din samlede økonomi med boliglånsberegneren, før du taler med dit institut.

Sammenlign bankerne

Vil du se dine muligheder på tværs af banker?

En omlægning eller et skifte bør hvile på flere tilbud, ikke kun din egen banks. Hos vores partner kan du gratis og uforpligtende sammenligne boliglån fra flere banker ét sted.

Sammenlign boliglån gratis Åbn beregneren

Du bliver sendt videre til Mybanker. Kredithjørnet gemmer ingen oplysninger.

Det sker, når du går videre

1
Fortæl kort om din situationDu deler de oplysninger, der skal til for at vurdere din sag.
2
Bankerne ser på din sagRelevante banker vurderer mulighederne ud fra dine oplysninger.
3
Sammenlign i dit eget tempoDu er ikke forpligtet til at vælge et tilbud.

Ofte stillede spørgsmål

Hvornår kan det betale sig at omlægge?
Som hovedregel når renten har bevæget sig mærkbart, din restgæld er stor nok til, at udsving betyder noget, og du bliver boende længe nok til at høste gevinsten. Gebyrer, kursskæring og bidrag skal kunne dækkes af besparelsen — ellers giver det sjældent mening.
Hvad er forskellen på ned- og opkonvertering?
Nedkonvertering bruges, når renten er faldet, og sigter mod en lavere ydelse — men restgælden falder sjældent. Opkonvertering bruges, når renten er steget, og kan skære af restgælden, men hæver typisk ydelsen. Valget afhænger af, om du vil sænke ydelsen eller nedbringe gæld.
Falder min gæld, når jeg nedkonverterer?
Normalt ikke. Ved nedkonvertering optager du ofte det nye lån til en kurs tæt på 100, så restgælden kan stige en smule. Gevinsten ligger i en lavere månedlig ydelse, ikke i mindre gæld. Vil du skære af gælden, er det opkonvertering, du skal kigge på.
Hvad koster en omlægning?
Der er typisk gebyrer til indfrielse og oprettelse, kursskæring og eventuelt tinglysning. De præcise beløb afhænger af lånets størrelse og dit institut. Bed om en samlet opgørelse, og hold den op mod den besparelse, omlægningen giver over tid.
Hvad er skrå konvertering?
Det er en mellemform, hvor du udnytter en kurssituation til at justere både rente og restgæld på én gang, ofte mellem to fastforrentede lån. Den er situationsbestemt og kræver, at du regner konkret på netop dine kurser, før den giver mening.
Påvirker en omlægning min bidragssats?
Den kan gøre det. Når du optager et nyt lån, fastsættes bidragssatsen efter instituttets aktuelle vilkår og din belåningsgrad, og den kan være anderledes end på dit gamle lån. Da bidraget er en løbende udgift, bør det indgå i dit regnestykke.

Generel information. Kredithjørnet yder ikke personlig finansiel rådgivning og er ikke boligkreditformidler. Denne guide er generel information og kan ikke erstatte en konkret beregning hos dit realkreditinstitut eller din bank. Kurser, satser og gebyrer kan ændre sig over tid.