Hvem er guiden for?

Du overvejer at skifte bank med dit boliglån og vil vide, hvad det reelt koster at flytte lånene — før du beslutter dig.

Det korte svar

Den største post er typisk tinglysning af et nyt pant, hvis lånet skal omlægges. Dertil kommer gebyrer til den gamle og nye bank samt eventuelle omkostninger i realkreditinstituttet. I nogle tilfælde kan et eksisterende pantebrev overdrages, så tinglysningen bliver billigere. Det afgørende er, om besparelsen over tid overstiger udgiften.

Når du overvejer at skifte bank med dit boliglån, er omkostningerne ved selve flytningen lige så vigtige som det rentetal, du bliver tilbudt. En lavere rente betyder lidt, hvis udgiften ved at flytte spiser besparelsen i flere år. Her er de poster, du typisk skal regne med.

De typiske omkostninger ved et bankskifte

PostHvad det dækker
TinglysningsafgiftStatsafgift for at tinglyse et nyt pant i boligen — ofte den største post
Låneomkostninger i realkreditGebyrer ved at indfri det gamle og oprette et nyt realkreditlån
Kurssikring og kursskæringOmkostninger knyttet til kursen, når lånet hjemtages
BankgebyrerOprettelse, ekspedition og eventuelt indfrielsesgebyr
Vurdering af boligenHvis den nye bank kræver en ny vurdering

De præcise beløb afhænger af lånets størrelse, dit institut og de aktuelle satser. Bed altid den nye bank om en samlet, skriftlig opgørelse, så du kan sammenligne æbler med æbler.

Tinglysning — den største post

Tinglysning er en statslig afgift for at registrere pant i din bolig. Den består typisk af et fast beløb plus en variabel del, der afhænger af lånets størrelse. Skal du oprette et helt nyt realkreditlån, betaler du afgift af det nye pant. Det er ofte her, hovedparten af udgiften ligger ved et skifte, der indebærer omlægning.

I nogle tilfælde kan et eksisterende pantebrev overdrages til den nye långiver i stedet for at oprette et nyt. Det kan reducere tinglysningsudgiften mærkbart. Spørg specifikt, om det er muligt i din situation — det er ikke altid det første, der bliver tilbudt.

Gebyrer til bank og realkreditinstitut

Oven på tinglysningen kommer typisk en række gebyrer: indfrielse af det gamle lån, oprettelse af det nye, ekspedition og eventuelt kurssikring. Hver for sig er de ikke store, men de summer op. Få dem skrevet ned, så de indgår i dit regnestykke fra start.

Hvornår tjener besparelsen omkostningerne hjem?

Den enkle måde at vurdere et skifte på er at finde dit "break-even": Hvor mange år går der, før den årlige besparelse har dækket udgiften ved at flytte? Bliver du boende længere end det, er der reel gevinst.

Eksempel · illustrativt

Et skifte anslås at koste cirka 15.000 kr. i tinglysning og gebyrer i alt. Den nye bank tilbyder en lavere bidragssats og rente, der samlet anslås at spare omkring 5.000 kr. om året. Break-even ligger dermed på cirka tre år. Forventer boligejeren at blive boende i mindst seks-syv år, er der udsigt til en reel besparelse derefter. Tallene er et konstrueret eksempel — ikke et tilbud eller en garanti.

Sådan holder du omkostningerne nede

  • Spørg, om et eksisterende pantebrev kan overdrages frem for at oprette nyt.
  • Bed om en samlet opgørelse over alle gebyrer — ikke kun renten.
  • Forhandl om oprettelses- og ekspeditionsgebyrer; de er ikke altid faste.
  • Tjek, om et nært forestående boligsalg gør skiftet ulønsomt lige nu.
  • Overvej, om en ren omlægning i dit nuværende institut løser det billigere end et fuldt skifte.

Typiske fejl med omkostningerne

  • Ser kun på renten og glemmer tinglysning og gebyrer helt.
  • Regner ikke break-even ud og opdager først bagefter, at gevinsten var lille.
  • Spørger ikke til overdragelse af pantebrev og betaler unødigt for nyt pant.
  • Sammenligner tilbud, hvor det ene indeholder gebyrer og det andet ikke.

Vil du se, om et skifte kan betale sig for dig?

Når du kender omkostningerne, kan du sammenligne de samlede vilkår fra flere banker frem for kun din egen. Hos vores partner kan du gøre det gratis og uforpligtende.

Sammenlign boliglån gratis Tilbage til hovedguiden

Du bliver sendt videre til Mybanker. Kredithjørnet gemmer ingen oplysninger.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er den største udgift ved at skifte bank?
Typisk tinglysningsafgiften, hvis der skal oprettes et nyt pant i boligen. Den består af et fast beløb plus en variabel del efter lånets størrelse. Kan et eksisterende pantebrev overdrages, bliver netop denne post ofte mindre.
Kan jeg undgå at betale ny tinglysning?
Nogle gange. Hvis et eksisterende pantebrev kan overdrages til den nye långiver i stedet for at blive aflyst og oprettet på ny, kan du spare en del af afgiften. Spørg specifikt, om det er muligt i din situation.
Hvor lang tid går der, før et skifte betaler sig?
Det afhænger af, hvor stor din årlige besparelse er i forhold til udgiften ved at flytte. Find dit break-even ved at dele den samlede omkostning med den årlige besparelse. Bliver du boende længere end det, er der reel gevinst.
Er omkostningerne de samme i alle banker?
Tinglysningsafgiften er en statsafgift og dermed ens, men bankernes og institutternes egne gebyrer varierer. Derfor bør du bede om en samlet opgørelse fra hver bank, så du kan sammenligne de fulde omkostninger og ikke kun renten.
Betaler jeg noget til min nuværende bank for at flytte?
Der kan være indfrielses- og ekspeditionsgebyrer ved at lukke lån og konti i den gamle bank. Bed begge banker om at oplyse deres gebyrer, så du har det fulde billede, før du beslutter dig.
Er det billigere at omlægge end at skifte bank?
Det kan det være, hvis dit mål primært er at ændre realkreditlånet og ikke hele bankforholdet. En omlægning i dit nuværende institut har sine egne omkostninger, men du undgår at flytte alt. Se vores guide om at omlægge realkreditlån for mekanikken.

Generel information. Kredithjørnet yder ikke personlig finansiel rådgivning og er ikke boligkreditformidler. Beløb og afgifter i denne guide er illustrative og kan ændre sig — bekræft altid de aktuelle satser hos banken og i tinglysningssystemet. Vi kan modtage provision, hvis du går videre via links til samarbejdspartnere — det koster ikke ekstra for dig.