Boliglån med enkeltmandsvirksomhed

Det korte svar

Banken bruger virksomhedens overskud før skat som din indkomst og kigger typisk på 2-3 års regnskaber og årsopgørelser. Fordi privat og virksomhed er samme økonomi, ser banken på helheden — ikke kun på, hvor meget du har hævet. Et stabilt overskud og et klart privatbudget er det, der flytter sagen.

En enkeltmandsvirksomhed er den mest udbredte måde at være selvstændig på i Danmark, og den er også den, banken har lettest ved at regne på — når først den forstår tallene. Der er ingen adskillelse mellem dig og virksomheden: overskuddet er din indkomst, og du hæfter personligt. Denne guide forklarer, hvordan banken læser netop den konstruktion, og hvor du selv kan gøre billedet tydeligere. Den hører under hovedguiden om boliglån som selvstændig.

Sådan læser banken en enkeltmandsvirksomhed

Det centrale begreb er overskud før skat — bundlinjen efter virksomhedens udgifter, men før din personlige skat. Det er dette tal, banken oversætter til en månedlig indkomst og regner din låneevne ud fra. Vær opmærksom på forskellen mellem dit skattemæssige resultat og det, du privat har hævet i årets løb (dit privatforbrug): banken tager udgangspunkt i overskuddet, ikke i hævekontoen.

Overskud før skat over flere år. Tendensen — op, fladt eller ned — vejer tungt.
Privatforbrugets størrelse. Et privatforbrug, der år efter år ligger langt over overskuddet, giver banken spørgsmål om, hvad det finansieres af.
Virksomhedens alder. Under cirka to år giver kort historik mindre at vurdere på. Se boliglån med nyt firma.
Din samlede gæld. Fordi der ikke er en mur mellem privat og virksomhed, ser banken på al gæld under ét.
Rådighedsbeløbet. Det, der er tilbage til at leve for — se rådighedsbeløb ved boliglån.

Overskud, hævet beløb og privatforbrug

Mange med enkeltmandsvirksomhed bruger virksomhedsordningen og lader en del af overskuddet blive stående i virksomheden for at udskyde skat. Det er fornuftigt skattemæssigt, men det kan gøre din private indkomst mindre, end dit reelle overskud er. Banken kender godt den mekanik — derfor er det en fordel selv at kunne forklare, hvad der er opsparet overskud, og hvad der er privat hævet. Jo lettere banken kan følge pengene fra virksomhed til privatøkonomi, jo mere forudsigelig ser du ud.

Tjekliste før bankmødet

Mød med et samlet overblik, så banken slipper for at gætte:

De seneste 2-3 årsregnskaber for virksomheden
De seneste 2-3 årsopgørelser
Seneste periodebalance eller foreløbig opgørelse for indeværende år
Oversigt over hævet beløb / privatforbrug
Privatbudget med faste udgifter
Oversigt over al gæld — privat og i virksomheden
En kort forklaring på eventuelle udsving i overskuddet

Se den fulde gennemgang på siden om dokumentation til banken.

Hvornår står din sag stærkt — og hvornår svagt?

Stærk sag	Svagere sag
2-3 års stabilt overskud før skat	Under to års historik
Privatforbrug i balance med overskuddet	Privatforbrug langt over overskuddet
Klar adskillelse af privat- og virksomhedskonto	Sammenblandet økonomi, svær at gennemskue
Lav samlet gæld	Høj forbrugsgæld oveni erhvervsgæld
Større udbetaling end minimum	Kun minimumsudbetaling

Eksempel · illustrativt

En håndværker driver enkeltmandsvirksomhed med et overskud før skat på 520.000 kr., 490.000 kr. og 540.000 kr. over tre år. Privatforbruget ligger stabilt omkring 360.000 kr., og resten er opsparet i virksomhedsordningen. Fordi tallene er stabile, og pengene er nemme at følge, handler samtalen mest om at bekræfte tendensen. Havde privatforbruget derimod ligget på 700.000 kr. om året oven på et overskud på 520.000 kr., ville banken spørge, hvad forskellen blev finansieret af. Tallene er et konstrueret eksempel — ikke et tilbud eller en forudsigelse af, hvad du kan låne.

Typiske fejl

Forveksler omsætning med overskud — det er bundlinjen, banken regner på.
Blander privat- og virksomhedskonto sammen, så pengestrømmen er svær at følge.
Kan ikke forklare et højt privatforbrug i forhold til overskuddet.
Booker mødet oven på ét godt år i stedet for at vise flere års tal.
Glemmer at medregne erhvervsgæld i det samlede gældsbillede.

Spørgsmål, du bør stille banken

Regner I med mit overskud før skat eller med mit hævede beløb?
Hvor mange års regnskab lægger I vægt på i min situation?
Hvordan ser I på overskud, jeg har opsparet i virksomhedsordningen?
Hvordan indgår min erhvervsgæld i vurderingen?
Hvad mangler I konkret for at kunne vurdere min sag?

Klar til at se, hvad flere banker vurderer?

Når du har overblik over dit overskud og din privatøkonomi, kan det være værd at sammenligne flere banker frem for kun at høre din egen. Hos vores partner kan du gøre det gratis og uforpligtende.

Du bliver sendt videre til Mybanker. Kredithjørnet gemmer ingen oplysninger.

Ofte stillede spørgsmål

Kan jeg få boliglån med en enkeltmandsvirksomhed?

Ja. Banken ser på virksomhedens overskud før skat som din indkomst og vurderer typisk 2-3 års regnskaber og årsopgørelser. Med et stabilt overskud og styr på din dokumentation er det fuldt muligt — også selvom du hæfter personligt for virksomheden.

Regner banken med mit overskud eller det, jeg hæver?

Banken tager udgangspunkt i virksomhedens skattemæssige overskud før skat, ikke i, hvor meget du privat har hævet. Et lavt privatforbrug ét år ændrer ikke, at overskuddet er din reelle indkomst — men et meget højt privatforbrug i forhold til overskuddet kan give banken spørgsmål.

Betyder det noget, at jeg hæfter personligt?

Ved enkeltmandsvirksomhed er der ingen adskillelse mellem dig og virksomheden, så din private økonomi og virksomhedens økonomi hænger sammen. Banken kigger derfor på helheden. Det er hverken en fordel eller ulempe i sig selv — det gør bare, at et klart overblik over både privat og virksomhed er ekstra vigtigt.

Tæller omsætning eller overskud?

Overskuddet før skat. En høj omsætning med tilsvarende høje udgifter flytter ikke vurderingen — det er bundlinjen efter virksomhedens omkostninger, banken regner din låneevne ud fra.

Skal jeg lave et privatbudget, når jeg er selvstændig?

Ja. Banken skal finde dit rådighedsbeløb — det, der er tilbage til at leve for, når faste udgifter og lån er betalt. Fordi privat og virksomhed er samme økonomi ved enkeltmandsvirksomhed, gør et klart privatbudget vurderingen både nemmere og hurtigere.

Er det sværere end med et selskab?

Ikke sværere, men anderledes. Ved enkeltmandsvirksomhed ser banken direkte på virksomhedens overskud. Ved selskab ser den på din løn og eventuelle udbytte. Begge dele kan dokumenteres — det handler om at vise et stabilt og gennemskueligt billede. Se siden om boliglån med eget selskab.