Hvad er et realkreditlån? Forklaret uden bankjargon

Det korte svar

Et realkreditlån er et lån med pant i din bolig, som et realkreditinstitut finansierer ved at sælge obligationer til investorer. Det er typisk den billigste og største del af en boligfinansiering og kan dække op til 80 % af boligens værdi. Du betaler renter til obligationsejerne og en løbende bidragssats til instituttet.

De fleste danske boligkøb finansieres med en blanding af realkredit, banklån og en udbetaling. Realkreditlånet er den tunge del, og fordi det er bygget anderledes end et almindeligt banklån, er det værd at forstå mekanikken. Denne guide er grundforklaringen, som de mere specifikke emner — som bidragssats og omlægning — bygger videre på.

Realkreditlån kort fortalt

Et realkreditlån adskiller sig fra et banklån på ét centralt punkt: banken låner dig ikke sine egne penge. I stedet udsteder realkreditinstituttet obligationer, som investorer køber, og pengene derfra bliver til dit lån. Din bolig stiller som sikkerhed (pant), og det er den sikkerhed, der gør lånet forholdsvis billigt. Til gengæld er der grænser for, hvor stor en del af boligen et realkreditlån må dække.

Realkredit, banklån og udbetaling — 80/15/5

En typisk finansiering af en helårsbolig deler sig i tre:

Op til 80 % realkreditlån. Den store, billige del med pant i boligen.
Cirka 15 % banklån. Lægges oven på realkreditten, ofte med højere rente og kortere løbetid.
Mindst 5 % udbetaling. Det, du selv lægger. Ved helårsbolig er der et lovkrav om minimum 5 %.

Fordelingen kaldes 80/15/5-modellen. Har du en større udbetaling, kan banklånsdelen blive mindre — det sænker dine samlede låneomkostninger.

Hvordan instituttet skaffer pengene (obligationer)

Når du optager et realkreditlån, udsteder instituttet obligationer svarende til dit lån. Investorer køber obligationerne, og prisen, de betaler, kaldes kursen. Kursen svinger med renteniveauet og afgør, hvor mange penge du reelt får udbetalt i forhold til din gæld. Det er også derfor, kurser spiller en rolle, hvis du senere vil omlægge lånet.

Fast eller variabel rente

Realkreditlån findes i to hovedtyper:

Fast rente. Renten ligger fast i hele løbetiden. Du kender din ydelse, og lånet kan typisk indfries fordelagtigt, hvis renten stiger.
Variabel rente. Renten tilpasses med faste mellemrum. Ydelsen kan være lavere i perioder, men den kan også stige, når renten gør.

Valget handler om, hvor meget forudsigelighed du vil have, og hvor godt din økonomi kan tåle udsving.

Bidragssats — den løbende pris

Ud over renten til obligationsejerne betaler du en bidragssats til instituttet. Det er instituttets løbende pris for at have lånet og afhænger blandt andet af din belåningsgrad — altså hvor stor en del af boligen, du har lånt til. Jo højere belåning, jo højere bidrag. Bidraget er en reel del af din udgift og bør indgå, når du sammenligner lån. Læs mere i bidragssats forklaret.

Realkreditlån vs. banklån

Realkreditlån	Banklån
Finansieres via obligationer	Bankens egne midler
Pant i boligen som sikkerhed	Ofte uden samme pant
Typisk lavere rente	Typisk højere rente
Lang løbetid (op til 30 år)	Kortere løbetid
Dækker op til 80 % af værdien	Dækker typisk de næste ca. 15 %

Typiske misforståelser

At renten er hele prisen — bidragssatsen er en lige så vigtig løbende udgift.
At realkredit dækker hele boligkøbet — der er næsten altid en banklånsdel og en udbetaling.
At en lavere ydelse altid betyder lavere gæld — det afhænger af lånetype og kurser.
At fast og variabel rente kan sammenlignes på rentetallet alene uden at se på risiko.

Næste skridt

Vil du se, hvordan de tre dele kan fordele sig for din boligpris, så prøv boliglånsberegneren. Og er din indkomst ikke en klassisk fast løn, så se vores guide om boliglån som selvstændig.

Klar til at se dine muligheder?

Når du forstår, hvordan realkredit hænger sammen, er det lettere at vurdere et tilbud. Hos vores partner kan du gratis og uforpligtende sammenligne boliglån fra flere banker ét sted.

Du bliver sendt videre til Mybanker. Kredithjørnet gemmer ingen oplysninger.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er forskellen på realkreditlån og banklån?

Et realkreditlån finansieres ved at sælge obligationer og har pant i boligen, hvilket gør det forholdsvis billigt. Det kan dække op til 80 % af værdien. Et banklån er bankens egne penge, har typisk højere rente og kortere løbetid og dækker ofte de næste cirka 15 %.

Hvor meget kan jeg låne som realkredit?

Ved en helårsbolig kan realkreditlånet dække op til 80 % af boligens værdi. De resterende cirka 15 % dækkes typisk af et banklån, og du skal selv lægge mindst 5 % i udbetaling. Hvor meget du reelt kan låne, afhænger derudover af din økonomi.

Hvad betyder kursen på et realkreditlån?

Kursen er den pris, investorer betaler for de obligationer, der finansierer dit lån. Den svinger med renteniveauet og påvirker, hvor mange penge du får udbetalt i forhold til din gæld. Kursen har også betydning, hvis du senere vil omlægge lånet.

Skal jeg vælge fast eller variabel rente?

Fast rente giver en forudsigelig ydelse i hele løbetiden, mens variabel rente kan være lavere i perioder, men kan stige. Valget afhænger af, hvor meget sikkerhed du ønsker, og hvor godt din økonomi kan bære udsving. Det er en generel afvejning, ikke en anbefaling.

Er bidragssatsen det samme som renten?

Nej. Renten betales til obligationsejerne, mens bidragssatsen er instituttets egen løbende pris for at have lånet. Bidraget afhænger blandt andet af din belåningsgrad og er en reel del af din samlede udgift, som bør indgå, når du sammenligner lån.

Kan jeg indfri et realkreditlån før tid?

Ja. Hvordan og til hvilken pris afhænger af lånetypen og kurserne. Et fastforrentet lån kan ofte indfries fordelagtigt, hvis renten er steget. Indfrielse sker typisk i forbindelse med et boligsalg, et bankskifte eller en omlægning.